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更快洞察商業地產最前沿
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撰文| 朱公子
過去幾年，是深圳商業殘酷廝殺的幾年。
不論是以萬科、華僑城、招商為首的明星國企；以華潤置地為代表的港企；
還是以京基、卓越、鴻榮源為代表的本地龍頭，都紛紛轉型涉足商業地產。
在激烈的競爭之下，有的項目從王者隕落、泯然眾人；有的項目悄無聲息、銷聲匿跡。
而有的項目卻橫空出世、殺出了重圍——鴻榮源壹方城便是其中代表之一！
- 2017年10月28日，壹方城盛大開業，開業當日客流量突破40萬人次，當月銷售額高達2.5億......
（壹方城開業剪綵）
- 2018年，開業一年的壹方城以40.6億的銷售額位列深圳購物中心業績排行榜第二，僅次於深圳萬象城。
毫無疑問，壹方城成了深圳乃至全國商業界的最大黑馬。
然而
追溯壹方城的“成功史”
還得從13年前那場驚心動魄的“土地拍賣”說起......
“沒有培育期”的壹方城，實際上耗了11年
時間回到2006年，當時的寶安中心區還不太成熟，前海的規劃只是初步顯現。
（到2010年6月，前海還是一片灘塗）
而當時拍賣的A004-0100地塊，佔地面積9.94萬㎡、建築面積32.8萬㎡，是深圳市政府當時公開出讓的最大面積的商業用地。
雖然該地塊所在的位置靠近前海且毗鄰地鐵一號線，佔據了極大的地理優勢。
（壹方城區位圖）
但面對巨大的商業地塊，高成本的前期投入以及不確定的未來市場，很多開發商都望而卻步了。
而鴻榮源似乎志在必得。
為了競得該項目，甚至還新設立了一家商業地產公司——西岸新天置業（深圳）有限公司。（後來成立了壹方商業管理有限公司）
而18.8億的價格，也刷新了當時拍賣的新高度。
根據規劃鴻榮源將在該地塊打造集團旗下的首個購物中心——壹方城，整個項目預計總投資超120億。
（壹方城規劃效果圖）
但作為鴻榮源的商業首秀，壹方城起初並不被看好，市場上對鴻榮源的商業地產開發與運營能力也存在質疑。
（鴻榮源集團總裁、壹方置業董事長——賴俊霖）
直到2017年壹方城成功開業，業界才不得不重新審視這個“逆襲”的項目。
甚至很多外地的開發商都紛紛前來學習考察，有意引進“壹方城”品牌。
從不被看好到一炮而紅，壹方城做對了什麼？
帶著這些疑問，近日，獨角Mall團隊多次探訪寶安壹方城、走訪業內人士，發現了壹方城逆襲的幾大絕招。
絕招1
連接地鐵的負2層，暗藏心機
購物中心人流量最大的是連接地鐵的負2層，以餐飲和零售為主，一共引入79個品牌。包括1家主力店；21家零售品牌；39家餐飲品牌；19家生活配套類品牌。
獨角Mall週六探訪當天，也是被驚呆到了！
現場簡直是摩肩接踵、人多到缺氧，幾乎每家店都要排隊。
- 以阿甘鍋盔為例，大約晚上6點半，店面積10平米左右，40多個人排隊，店裡僅有的10來個座位都坐滿了。
（這家阿甘鍋盔比其它地方的人都多）
B2層餐飲主要分佈在了靠近地鐵口的位置和人流量較集中的各個手扶電梯周圍，利用餐飲直接將人流向上導入。
（靠地鐵口的肯德基，排長隊）
另外，考慮顧客的通勤時間，與地鐵接壤的部分，分佈的餐飲多是簡單快捷的輕食餐飲，其客單價多在40元以下，包括肯德基、滇月小鍋米線、Pelicana chicken等。
（B2層平面圖）
另外，B2層餐飲店鋪的設計大多是半開放式的明廚，有利於食物曝光，利用視覺和嗅覺吸引來往顧客；
（顧客可以看到廚師的操作）
而店鋪的燈光色調也比較柔和，令食物看上去更有食慾。
（光線明亮）
另外，B2層的餐飲更新迭代快，有利於保持新鮮感。
絕招2
巧妙佈局酒吧、餐飲
雞肋位置變人氣聚集地
壹方城商業街區的一樓被打造成了國際餐吧區，引入了胡桃裡、藍蛙、MR.ROCKY、失重餐廳等各種風情的酒吧與特色餐飲。
（失重餐廳、MR.ROCKY）
酒吧的營業時間可以延長到凌晨，激活了夜間消費，也為商場增加了營收。
（壹方城的胡桃裡音樂餐吧）
原本在購物中心引進酒吧等業態不算亮點。
但壹方城卻巧妙地將酒吧街設置商業街區與購物中心相連的部分，這樣一來又可以將酒吧的人流導入商業街區的2樓和購物中心。
而緊鄰國際餐吧街的中心廣場1樓，靠近停車場，光線暗淡、層高低，原本是比較雞肋的位置。
（真的是空間逼仄，黯淡的位置）
但壹方城卻在這裡佈局了音樂餐吧，有現場歌手駐唱，招攬了人氣。
原本的雞肋位置，竟然成了人氣聚集地。
（場外不少人停留）
絕招3
400多家品牌，超66家深圳首店
從拿地就能看出，鴻榮源集團上下對壹方城這個項目十分重視。
為保證商業項目如期開發，鴻榮源請來了原寶能商業執行總經理、京基百納商業副總經理樑劍飛出任集團副總裁、商業管理公司總經理。
（鴻榮源集團高級副總裁、壹方置業|壹方商業總經理——樑劍飛）
同時，還招攬到和記黃埔招商團隊，以及來自香港的一些商業人士來輔助壹方城的商業運營。
於是，在開業之前，壹方城的招商率就達到了100%，一共招攬了400多家品牌，包括15家主力店，超66家深圳首店。
例如，首次進入華南的日本家居品牌——尼達利，為商場帶來了日系精緻風。
（店裡人氣爆滿，結賬要排隊）
華南首家文藝創作街區——人類熱忱事務研究所，備受年輕人喜歡。
（嗯，我也剁手了）
絕招4
主力店靠近電梯，半開放式佈局智能停車場加分
在動工之初，鴻榮源就邀請了在全球商業建築領域排名第一的美國凱里森設計做建築的整體規劃設計。
此前，凱里森在中國的代表項目有上海港匯廣場、杭州/成都萬象城、上海綠地濱江等等。
因此，壹方城所在的壹方中心整個建築群落風格統一、看上去十分大氣。
（壹方中心效果圖）
在室內設計方面，壹方城聘請了全球最頂尖的建築師事務所美國LLA（ Laguarda. Low Architects）操刀，整個購物中心的動線明朗、空間舒適。
樓層之間，也由多個錯落分佈的扶梯和直梯相連。
主力店鋪基本會安排在兩端和靠近電梯旁的位置，這樣的分佈也有利於向上和水平導流。
（主力店之一）
購物中心內的空間多為半開放式佈局，沒有柱子遮擋，視野開闊，可以增加店鋪曝光面積；
樓層淨高均在4米以上，舒適感強。
另外，壹方城在商場的B1、B2、B3、L2、L3、L4層都設置了停車場，有6000個超大停車位，約1000個聯動停車位。
停車場的光線明亮，動線合理。
另外，壹方城的停車場目前和騰訊合作，引入了智慧停車系統。
停車繳費、智能尋車、預約停車、辦理ETC等功能都在智能設備上操作。
這點可以說是很加分了。
不過，整個購物中心的體量確實很大。
雖然三個中庭對應了 “源，灣，匯”(Source, Progression, Convergence)等不同的主題。
但是各個中庭之間的辨識度還是不高，也沒有對應的場景營造，每個中庭看上去都差不多。
另外，服務檯也沒有商場導賞手冊，如果手機沒電了走在裡面還是容易迷路的。
絕招5
自造IP，強刷存在感
另外，壹方城開業時便發佈了自己家的IP，強刷了一波存在感。
另外，商業街主入口廣場設置了由成都IFS爬牆大熊貓之父Lawrence Argent（勞倫斯·愛勳）設計的“龍”雕塑引導視線。
不過這個“龍”的形象看上去比較凶猛，缺少了點可愛的感覺，也並沒有像IFS的大熊貓一樣成為“網紅打卡地標”。
（IFS的大熊貓 獨角Mall實拍）
但瑕不掩瑜，在重重包圍之下壹方城強勢逆襲成為了商業地產界的最大黑馬。
昔日地王，已成地標。
而鴻榮源，也成為了最大贏家！
