文/張哲
編輯/李壯
7月11日，綠城中國正式對外公佈了宋衛平辭任綠城中國聯席主席及執行董事的消息。此前宋衛平曾表示，“雖然離開了董事會，但仍然是股東；歷史上仍舊是創始人。希望綠城平穩發展”。有業內人士分析稱，隨著宋衛平正式退出綠城中國管理團隊，“去綠城化”與“去宋衛平化”或將再迎加速期。
值得注意的是，2019年，綠城中國給自己定下的銷售目標是1800億元，但從上半年的銷售情況來看，綠城中國的完成情況並不理想，甚至已經跌出主流房企合同銷售金額TOP20之列。而在其高呼代建4.0之際，諸多代建項目的開發也不同程度遇阻。
7月5日，綠城中國公佈了截至2019年6月30日止六個月的未經審核營運數據，集團六月份單月合同銷售金額約為人民幣115億元，同比減少9.4%；1月份至6月份，綠城集團累計取得總合同銷售面積約403萬平方米，總合同銷售金額約人民幣743億元，同比減少1.5%。結合全年目標來看，綠城中國年中的銷售目標完成率僅為41.2%。
實際上，綠城中國在公佈2018年年度報告時就迎來了一次“業績預警”，淨利潤大幅下滑54.18%至10.03億元，扣除非經常性損益後錄得虧損1.85億元。這也是綠城中國連續兩年扣非後歸母淨利潤處於虧損狀態。此外，綠城中國的毛利率排名也不太理想。據標準地產研究院數據，2018年80家規模房企的平均毛利率為31.89%，中位數為31.68%，綠城中國僅以22.81%的毛利率位列第69名。
業績連月下滑 兩千億可售貨源卻稱“沒貨賣”
回顧綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”）上半年的業績表現不難發現，其年中銷售目標的完成情況不佳，主要是受第一季度的業績表現所累。1月份至3月份，綠城集團僅實現總合同銷售金額255億元，同比下滑8.6%，前兩個月的單月總合同銷售額甚至不足70億元。而4、5月份的總合同銷售額也分別下降4.5%和2.3%至128億元和170億元。對於這樣的業績表現，綠城中國董事會主席張亞東歸因於“沒貨可賣”。其在三月份的一次內部會議上坦言，2019年一季度的綠城是最痛苦的，因為沒有貨賣，“沒有貨就沒有營銷，沒有回款，也就沒有投資”。
然而，從綠城中國2018年業績報告中披露的2019年可售貨值預估情況來看，張亞東提到的上述理由似乎站不住腳。《紅週刊》記者梳理髮現，2019年，綠城集團預計整體可售貨源約為1495萬平方米，整體可售金額約為人民幣2909億元。其中，2019年綠城集團將有117個投資項目在售，預計可售貨源約812萬平方米，可售金額約人民幣2029億元。在上述投資項目中，僅2018年的存量房源可售金額即達到人民幣469億元左右，預計新增可售房源金額高達1560億元左右。一、二線城市可售貨源約546萬平方米，可售金額約人民幣1476億元，佔2019年可售金額的73%。
值得注意的是，在綠城中國“代建4.0”的標準體系之下，截至2018年12月31日，綠城管理集團代建管理項目合計達282個，較2017年模擬重組整合後的190個代建項目規模增長了48.4%。其中，僅2018年新增項目即達142個。2019年綠城集團代建項目預計可售貨源約683萬平方米，可售金額約人民幣880億元。但截至2019年6月30日，綠城中國代建項目取得合同銷售面積約為119萬平方米，合同銷售金額僅為249億元左右，較2018年的280億元下滑了11.1%。
此外，雖然綠城中國2019年以來的拿地頻率在行業內並不算高，但溢價率卻不低，其於上半年落子安徽合肥（華鴻嘉信聯合體）、浙江紹興、杭州蕭山的拿地溢價率分別高達107%、64%、50%。2018年，綠城中國以22.81%毛利率位列規模房企第69名，對於拿地成本一如既往處於高位的綠城而言，提高盈利能力是首要的事。
項目質量滑坡 “去綠城化”陷困局
有業內人士向《紅週刊》記者表示，綠城業績的下滑，多少與其近年來項目質量與品牌口碑的滑坡相關。在上述業內人士看來，只有綠城早期在江南一帶的項目才稱得上所謂的“綠城品牌”與“綠城標準”，而其在北方的項目，則多有些“橘生淮北”的意味。這種變化或與綠城集團創始人宋衛平漸退綠城管理陣容有關。
“精品路線”是宋衛平一直以來的堅持，儘管在2008年出現資金鍊問題、陷入清算危局之際，宋衛平也在堅守著“綠城模式”，不惜高成本打造優質產品，也不通過降價等促銷手段衝擊銷售量。從裝修材料，到施工建設，再到物業管理，任何一個環節都不曾鬆懈。也正是這種堅持，打造了極具口碑的“綠城IP”，幫助綠城在行業上升階段從一個浙江地方房企一路成長為全國房企十強。
“宋衛平對綠城項目質量的追求是一種近乎‘較真’的態度，是一種追求極致完美的情懷。”上述業內人士如是向《紅週刊》記者說。然而，隨著綠城混改進程的不斷加速，中國交通建設集團股份有限公司（下文簡稱“中交集團”）逐漸成為綠城中國大股東，在多番減持後，宋衛平持股比例不斷下降。中交系高管“降臨”綠城後，也在集團內部掀起了一陣“去綠城化”以及“去宋衛平化”之風。
關於去宋衛平化這一點，中交集團從未掩飾過。早在2015年，中交集團董祕劉文生就曾向媒體表示，“有了足夠的投票權，我們要改造董事會，強勢進入管理層，保證我們行使決策權”。自2018年年中從中交“空降”綠城以來，“去綠城化”似乎也成為張亞東帶給綠城的揮之不去的標籤。據《中國房地產報》報道，2019年1月，綠城又進行了一次組織架構調整，外界認為這是“大股東中交進一步去‘綠城化’”，再一次地集權。張亞東也坦言，執掌綠城的大半年間，“改變過去”是最難的事情。財經評論員嚴躍進分析稱，宋衛平正式退出綠城中國管理團隊後，綠城內部的“去綠城化”與“去宋衛平化”之風或將再迎加速期。
然而，成熟的管理模式與發展戰略還未摸索到出路，“去宋衛平化”之徵便首先體現在了綠城項目的“去精品化”上。發跡於浙江省的綠城，雖然博得了當地購房者的芳心，但在入駐其他城市時卻屢屢碰壁，購房維權案例層出不窮。記者調查瞭解到，近年來綠城項目的業主維權情況不斷髮酵，維權事由更是囊括了虛假宣傳、工程質量、違規交房等多種情況。
以綠城進駐西安的情況為例，西安綠城全運村作為綠城落子西安的首個純綠城開發項目，由於被曝存在虛假宣傳已經被當地工商分局立案調查。記者瞭解到，西安綠城全運村的指導價格約為13098元/㎡。而在周邊樓盤中，西港碧水灣、頤鑫溼地壹號、華遠辰悅、陸港濱海灣、楓林九溪五個項目的均價約為10449.2元/㎡。按西安綠城全運村125㎡的最小戶型測算，每套房的價格比周邊樓盤平均價高出近33萬元。據悉，2018年10月份，綠城宣傳該項目時承諾將為樓盤規劃水街，不少購房者都因此高價購買了綠城全運村項目的住宅。然而在後期，承諾過的水街卻被修改為沙盤。目前，西安市工商港務分局在核實後已於2018年12月26日對該公司涉嫌虛假宣傳行為依法立案調查。
西安綠城浪琴灣項目的一名業主則向《紅週刊》記者表示，其購買西安綠城浪琴灣小區的房屋已經十餘年了，但至今沒拿到產權房的房產證，這直接導致有出賣二手房意向的業主由於未辦理過戶登記而無法實現房屋轉賣。對於上述情況，綠城方面負責人表示，如今該項目小區已經啟動房產證交付流程，但須按樓號進行登記。交房時無法交付房產證是因為該項目的驗收及證件審批流程還未結束，可以交房，不過無法交付房產證。當問及為何該審批流程經歷了十餘年的漫長期時，上述負責人表示，“其中涉及企業與政府雙方的原因，具體細節不便透露”。
《城市商品房預售管理辦法》規定，由於開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。北京市東元律師事務所合夥人李鬆向《紅週刊》記者表示，即使雙方有特殊約定，商品房房產證的交付時間也不能超過自交房之日起兩年，因此開發商交房十年還未交付房產證的行為已經構成違約。此外，李鬆律師還提到，開發商向業主交房時還需交付行政主管部門審批的竣工驗收備案表及分戶驗收備案表。未通過驗收的商品房不符合法律規定的交房條件，開發商亦構成違約。
此外，綠城進駐山東濟南的高新綠城玉蘭花園、百合花園等項目也因未驗房即交房、牆體開裂、外牆滲水等問題遭遇業主集體維權。雖然有些工程質量維權事件的發生，是多數購房者在爭取自己的“一畝三分地”時的常態，但這種現象發生在一貫以產品力著稱的綠城身上時，難免有些違和。在業內人士看來，這其實在某種程度上代表了綠城品牌的滑坡，為“去綠城化”的現狀拉響了警報。
多項目爆雷 代建4.0遇阻
“代建4.0”是綠城近年來主要的發展口號。綠城的代建業務啟動自2010年9月，彼時的綠城剛度過差點被清算的“危局”，面對巨大的資金鍊壓力，綠城毅然決然地走上了輕資產運營的道路。
綠城中國官網信息顯示，其代建的業務模式分為三種，即項目代建、資本代建、政府代建。其中，項目代建是由已拿地或計劃拿地的委託方承擔全部或部分資金，綠城管理負責項目開發管理，並收取一定比例的服務費；資本代建則是委託方多為外部資本，不一定存在實際經濟主體，且可能並未獲得地塊的土地使用權，綠城管理為此類具有房地產投資需求的金融機構，提供從項目研判、土地獲取至房產開發的服務；政府代建是與政府安置房對接，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務配套的建設管理，由綠城承擔項目開發任務。
雖然三種代建項目都被冠以“綠城”的名字，“綠城標準”也成為各個代建項目的背書王牌，為綠城吸引了不少合作商，但綠城與這些項目之間並無股權關係，只是代建和輸出管理。綠城發展代建業務本是為了發揮合作各方的比較優勢，實現輕資產運營。但從部分代建項目的推進情況來看，這一戰略決策似乎正在慢慢消耗“綠城標準”的“王牌”效應。據綠城代建項目當地居民反映，“綠城大多數代建項目的名稱都是兩個開發商的名稱組合，從名稱到工程，都像極了‘山寨版綠城’”。
據記者不完全統計，山東濟南章丘中康綠城百合花園小區、雲南昆明綠城春江明月小區、山東青島即墨中航綠城理想城、安徽省六安城南綠城花園小區等代建項目均因工程質量等問題存在不同程度的業主維權。其中，問題最嚴重的是綠城與濟南中康房地產開發有限公司（下文簡稱“中康地產”）合作的山東濟南章丘中康綠城百合花園小區。
“中康綠城百合花園”官方微信公眾號曾在一個月內連發三封“致百合花園業主的一封信”，承認項目存在工程質量問題的事實。在上述信函中，中康地產承諾將對該項目於2017年11月份因質量問題停工的9#、14#、15#、16#號樓地上部分拆除重建，並承諾交房時間仍按原合同約定（2020年10月31日）執行。儘管如此，該項目還是迎來了一波“退房潮”。嚴躍進認為，由於代建項目中代建方與委託方的協調成本較大、工程監理不到位，往往容易導致房屋質量問題頻出但難以追責的困境。此外，也存在部分按約代建後卻仍是原開發商負責項目建設的情況，工程建設與物業管理自然難以滿足購房者的期望，也就出現了諸如“山寨版綠城”之類的評價。
對於追求產品主義的綠城中國來說，為何其眾多代建項目失去了自己所堅持的東西？張亞東多次強調綠城不存在“去宋衛平化”的問題，可張亞東需要回答：綠城到底失去了什麼？又在堅持什麼？
（本文已刊發於7月13日的《紅週刊》）
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