房小評 中國房評報道 昨天
沒有宋衛平，綠城行不行？
這個問題，大約是所有綠城股東和業主們內心深處的最大疑問。
房小評和長期跟蹤報道綠城的朋友們聊起這家企業，都覺得現在的綠城“有點怪”，對於如今的綠城不知如何定義。
說產品，現在已經不是綠城對其他開發商擁有絕對產品優勢的年代了；說規模，綠城又在房企梯隊中下滑著。
中交掌控的綠城，似乎落了個兩不沾的境地。也許這是大股東變動後，過渡期的不適，也許這就是新時期綠城的樣子？
當我們看到老綠城人一個個謝幕，宋衛平不斷減持綠城中國股票時，內心不免生出告別之意；而當綠城小鎮跟藍城一起入股江西小鎮項目時，我們又發現綠城與老宋的千絲萬縷，根本割不掉。
綠城，真的可以“去宋化”嗎？
1
產品光環還在嗎？
中交入主之後，綠城的產品光環是否還在，還是會成為一個與其他房企沒什麼區別的開發商？這是萬千綠粉的擔憂，因為綠城的品牌價值，至少有一半都來自於宋衛平和他的產品主義，沒有了這一點，綠城就沒了靈魂。
我們看到綠城引以為傲的代建項目上了某媒體“315”期間發佈的《2017年中國百強房企項目工程質量黑榜》。
我們也看到杭州的綠城·沁園，限價不到5萬元，4萬+的樓面價，硬是給出了6000元/平米不減配的精裝修，最終項目熱賣，口碑爆棚，但綠城卻虧損了3個億。
這都是綠城。
當年不肯把綠城賣給老孫，宋衛平的一個理由就是看不慣高週轉。畢竟，綠城的招牌就不計代價的產品主義，求快是很難打磨出好產品的。
誰知中交一入主，也把高週轉奉為信條。畢竟，在利潤率走低的樓市裡，有幾家房企不愛高週轉呢？高週轉是殺手鐗，讓那麼多企業實現了飛昇。
綠城中國行政總裁張亞東期望綠城可以做到“5912”，也就是說5個月拿地，9個月開盤，12個月現金流回正。
綠城中國執行總裁李青岸直言：“央企注重規模，不進前十的話，有很多規模帶來的紅利享受不到。所以綠城也必須保持規模，最起碼也要進TOP10，不能掉隊。”
這在房地產圈幾乎是各大公司奉行的金科玉律，問題是這家企業的名字是綠城。是宋衛平口中那個“真的不要規模了，回到十五位也好、二十位也好，掉下來就掉下來，把應該做的產品做好”的綠城。
這種截然相反的理念，隨著中交的入主而同存於綠城內部。
如今，綠城很多項目的產品設計依然是要老宋把關，但老宋已經有了藍城，有了自己的小鎮事業，而綠城也已經不是當年他一人說了算的綠城。
中交系“央企前三”的願景，大概率就是要靠綠城的發展來實現，要擁抱規模與速度，產品主義是初心，卻無法一心。
每一家房企都希望實現“高質量的高增長”，可在眼前的房地產大勢下，根本是一個觸不到的美好願景。那樣極致的產品主義，只能留在歲月裡。
2
過渡期後的瓶頸
綠城並不適合高週轉。
這條規模週轉之路走得並不順利。
張亞東所期望的高週轉，遭遇了樓市的嚴厲調控，即便綠城內部要求“早銷、多銷、快銷，催收，努力拿證，爭取提前開盤”，但週轉速度並沒有達到理想的“5912”。
根本上來說，綠城重點佈局在一二線城市和改善型產品，本身又注重產品前期工作，在設計端就會花費更多時間，雖然嘴上喊著快一點，但綠城的基因就不適合高週轉。
2018年綠城銷售額為1564億元，沒有完成銷售目標，行業排名從第11位下滑至第17位，增幅也屬於20強房企的末端。
雖然中交改善了綠城的財務狀況，但綠城的全年淨利潤同比下滑了54.18%，淨利率為3.94%，創近5年新低，淨資產收益率3.7%，為近3年來的最低。
2018年綠城的三項費用額超過72億元，佔總營收的12%，成本控制上也並不突出。
可以說，拋開綠城中國這個名字，單純從開發商角度來說，這家企業的發展正在經歷瓶頸期。
今年前5個月，綠城的合同銷售金額約370億元，按年上升5.41%，代建項目取得合同銷售金額約183億元，低於去年同期，累計取得總合同銷售金額約553億元，依然位列行業第17位。
2019年，綠城的銷售額爭取目標為2000億元，考核目標為1800億元，2020、2021年的爭取目標分別為2500億元、3000億元。中交管理層對於規模的要求可見一斑。
從目前的完成進度來看，綠城在接下來7個月的時間內，需要完成7成的業績。
綠城之所以沒能快速跑起來，一方面是由於遭遇市場變化，另一方則是在大股東易主，管理層變動的過渡時間裡，錯過了樓市的一輪增長黃金期，拿地納儲就沒有跟上節奏。
“2019年一季度我們最痛苦，因為沒有貨賣。沒有貨就沒有營銷、沒有回款，也就沒有投資。現在的貨基本都是兩年前拿的地，現在的利潤得靠三年前的項目。預計上半年我們銷售額完成約30%，70%集中在下半年，根本的原因是手上沒有項目。”這是張亞東3月份對媒體進行的解釋。
巧婦也難為無米之炊。
房小評從綠城內部瞭解到，下半年綠城會重點供貨，並通過代建業務和四大平臺公司發力，爭取實現1800億元的銷售目標。
為了提高效益，綠城近來在管理架構和業務架構上進行大幅度改革，“雙十一”架構落地。今年初開始實施“共贏機制”，“激發員工活力”，說白了就是跟投。
當年曹舟南曾力推合夥人制度，強烈反對跟投，認為這是包贏不包虧的方式。
在樓市火熱的時期，跟投機制曾經創造了億元年薪的企業高管神話，而當如今樓市上漲趨勢平穩，甚至利潤空間被擠壓的情況下，跟投的激勵作用又能為綠城創造多少業績呢。
3
離不開老宋的綠城
其實，綠城高層也意識到，前些年迫於形勢而喊出的高週轉，並不是綠城應走的道路，今年大部分房企都放緩了腳步，綠城也不例外，把長遠發展的小鎮視作下一個戰略重點。
據媒體報道，其實早在2018年綠城中國就曾準備召開發佈會，宣佈小鎮戰略，但遭到了宋衛平的反對。
這完全可以理解，畢竟如今宋衛平的藍城，最主要的業務就是文旅小鎮，2016年就提出“百鎮萬億”計劃，即十年內造100個小鎮，實現一萬億的銷售額。
當初藍城中最賺錢的代建業務已經被綠城收購回去，老宋一心做小鎮還要跟綠城競爭？更重要的是，根據交易所監管規則，兩家企業一旦涉及同業競爭，宋衛平就必須減持綠城中國的股份。
時間進入到今年，綠城通過一場低調的媒體溝通會，宣佈了重點投資小鎮的決心，今年將撥出50億元，在全國各地拿20個小鎮項目。而老宋也的確在一步步減持綠城中國的股份，雙方似乎達成了共識。
雖然綠城曾經打造過綠城·藍灣小鎮等紅盤，但那是曾經老綠城的手筆。而老宋的舊部們如傅林江、許峰、宓建棟都跟隨他到了藍城，曹舟南更是做起了藍綠雙城，這些高管人才和資源跟隨著老宋而走。
本月初，綠城中國宣佈與藍城分別出資認購江西高安巴夫洛生態谷有限公司的股權，這個現代農業綜合體項目，涉及開發生態旅遊、現代農業、綠色食品加工及特色小鎮，與藍城此前在當地佈局的藍城桃花源相鄰。兩個萬畝小鎮聯動，發展前景更有想象空間。
需要注意的是，項目公司總經理將由藍城提名並由項目公司董事會委任，負責項目管理操盤。綠城小鎮及巴夫洛農業科技各自將有權提名副總經理，財務總監須由綠城小鎮委任。
雖然全國房企都在做小鎮，但老宋積累的資源、人才團隊、經驗以及理念，讓綠城選擇藍城開展合作。而藍城看中綠城的，是中交作為大股東的資金實力、與政府溝通的能力和長期運作大盤的硬實力。
合作是創造價值最好的方法。
如今看來，雖然老宋主動提及“去宋化”，雖然宋衛平在綠城的股份已經越來越少，但作為綠城的精神領袖和品牌代言人，老宋依然被綠城需要著。
綠城大學去年底成立時，第一堂課就是老宋親自來講。
綠城離不開老宋，依然希望憑藉老宋創造的產品光環去為品牌背書、賣房，但經營管理上又必須探索全新的道路。
“至少給張亞東三年時間，他才來了不到一年。”一位老綠城人這樣說。